Proibir ou permitir?
01 - Em geral a Convenção do condomínio residencial define o uso como estrito aos residentes e condôminos.
02 - Gera impasse ao síndico ou gestores, se a incorporadora permite a exploração de serviços (salão de beleza, bar na piscina).
03 - Como o síndico viabiliza o trabalho de terceiros para explorar esses pontos comerciais sem ferir a Convenção?
04 - Ou, nesse caso, seria obrigatório mudar a Convenção?
05 - Como resolver?
Estamos tratando dos condomínios onde o objetivo é ofertar serviços e itens de lazer (salão de beleza, padaria, cinema, minimercados e escolas infantis) ao morador. Estes espaços devem ser ocupados mediante locação, até para alavancar o orçamento do próprio condomínio. Os interessados em explorar o espaço devem assinar contrato comercial escrito, contendo as garantais locativas e demais termos contratuais. Porém, este documento precisa antes, obrigatoriamente, ser levado ao crivo da assembleia de condôminos, sob pena de nulidade.
E caso a Convenção nada disponha para regulamentar o assunto ou, ainda, proíba a locação das áreas comuns, também deverá ser convocada assembleia para regularizar a situação. Em ambos os casos, será imperiosa a realização de outra assembleia que venha a permitir a locação e alterar a Convenção, legalizando a exploração comercial do espaço (área comum) bem como a celebração de contrato com o terceiro, com as regras definidas.
Ou seja, a assembleia condominial terá que ser especialmente convocada para esse fim, palco onde serão definidas formalidades como contrato exclusivo, garantias da locação, pagamento do aluguel, luz, IPTU, taxa condominial e demais exigências.
De outro modo, não há proibição na legislação brasileira para a locação da área comum em condomínio, em não se verificando divisão, alienação ou utilização exclusiva de condôminos.
A convenção de condomínio pode proibir?
Apesar da lei não vedar, a Convenção de Condomínio pode proibir, se esta for a decisão assemblear, reunião que deve obedecer à exigência do quorum legal, convocação antecedente, edital de convocação, debates, deliberação e exercício do voto.
Atividade comercial exige alvará de funcionamento
Toda atividade comercial necessita de alvará de funcionamento, tenha ou não fins lucrativos. Se houver a necessidade de efetuar reformas nas áreas comuns do condomínio para atender à finalidade da locação, as obras deverão ainda ser deliberadas pela comunidade condominial e ainda passar pelo crivo da Municipalidade.
A rotina do condomínio não pode ser alterada, podendo e sendo aconselhável (em condomínios residenciais) que a clientela se restrinja exclusivamente aos condôminos, para evitar o comprometimento da segurança e da característica residencial do empreendimento. As dúvidas dos moradores devem ser levadas à assembleia e discutidas, expressando na ata da assembleia tudo que pode e o que não pode ser feito (por exemplo, recebimento de mercadoria, entrada de funcion ários e pessoas).
O que não pode ocorrer é a cessão do controle de acesso ao funcionário ou a possíveis clientes externos da empresa locadora do espaço, pois isto prejudicaria a segurança e colocaria em risco os moradores.
A assembléia reclama quórum especial?
Os condomínios, no Brasil, ainda não tem personalidade jurídica!
O condomínio não tem personalidade jurídica (assim como o espólio, massa falida, Câmaras Municipais, Mesa dos Deputados da Câmara), mas possui personalidade judiciária (o que não o exime da capacidade processual). Desta maneira, o condomínio, representado pelo síndico, tem a possibilidade de praticar atos jurídicos de locação, sendo necessário constar, todavia, que a locação somente poderá ser aprovada pelos condôminos reunidos em assembleia especificamente convocada para esse fim. Mas será necessário obter a aprovação por quórum especial, qual seja, a aprovação pela unanimidade. Essa é uma interpretação controversa, mas a defendo com base principalmente no argumento de que a deliberação da assembleia nunca poderá atacar o direito de uso das partes comuns por qualquer condômino (artigos 19, Lei Federal n°. 4.591/64 e 1.336, inciso IV, Código Civil), mesmo que à primeira vista reflita numa taxa condominial mais baixa ou ainda pela instituição de um fundo extraordinário para fazer frente às despesas.
Portanto, é somente a unanimidade que deliberará e autorizará a locação da área de uso comum, ainda mais também porque esta locação tornará dificultosa a utilização do espaço de uso dos condôminos. Aqui reside o cerne da questão, pois se a legislação permite o uso da área comum em locação, cabe bem recordar que a fruição significa que estas áreas comuns sofrerão alteração quanto à destinação, surgindo de forma inconteste a imperiosa necessidade do quorum especialíssimo da unanimidade. Frisando sempre que a Convenção de Condomínio e a Assembleia devem obrigatoriamente respeitar a lei, esclarecendo que qualquer disposição que contrarie a legislação será considerada nula de pleno. Resta indubitável que é legal a locação dos espaços das áreas comuns em condomínios, que deve ser deliberada em reunião assemblear devidamente convocada para essa finalidade com a decisão da totalidade da massa condominial (unanimidade).
Assim, por se tratar de área comum, que pertence a todos os condôminos do prédi o, todos devem, portanto, ser convocados como a Convenção determina, observan do-se a publicidade dos editais de convocação, o modo de convocação (carta regist rada com Aviso de Recebimento ou simples, e-mail, whatsapp, publicação em jorn al), possibilitando que todos os proprietários exerçam sua livre escolha, permitindo ou não a locação do espaço (do qual detém uma determinada fração ideal). No caso de recusar, ante a indivisibilidade do espaço, a locação está derrotada. A locação do espaço somente sera válida se houve permissão unânime. Por último, observo que tal locação decorre do próprio direito de propriedade dos condôminos, que podem usar, fruir e gozar da coisa de acordo com a conveniência , inclusive locando, caso seja este o interesse
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