Cartório de Registro de Imóveis ou de Títulos e Documentos?
Ocorrências:
Negativa da Instituição Financeira
Quanto ao pedido do condomínio para abertura de conta;
Imposição de Multa ao Condômino
Recusa de pagamento;
A Instituição Bancária nega o Acesso
À nova administração do condomínio edilício.
Essas negativas se dão pela falta do registro da convenção e do regulamento interno do condomínio. O correto é o Cartório de Registro de Imóveis registrar a Convenção de Condomínio, enquanto que o Cartório de Títulos e Documentos proceda ao registro do Regulamento Interno, palcos para um e outro registro notarial. A principal diferença entre os dois documentos está na natureza das suas determinações, pois que enquanto na Convenção de Condomínio são descritas normas gerais da estrutura e funcionamento do prédio, no Regimento Interno estão dispostos acordos de conduta e comportamento esperado de todos os condôminos perante eles mesmos (promessa de comportamento social).
A convenção de condomínio
É documento público, a ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis e obrigatório desde a criação do condomínio, dispondo sobre as determinações burocráticas do prédio.
Discrimina a área individual de cada unidade; as frações ideias das áreas comuns; determinando como se dá o rateio das despesas condominiais; a forma de administração do condomínio; e as regras gerais para a Assembleia Geral de Condomínio.
O regulamento interno do condomínio
Outro documento público, traz disposições importantes sobre os acordos coletivos para uma boa convivência no condomínio e regras para utilização das áreas comuns do prédio e, apesar de ter o caráter de interno, é aplicado aos moradores, inquilinos e visitantes do prédio.
Trata, ainda, de assuntos como a aplicação de penalidades e estabelece procedimentos de segurança do condomínio. A existência do Regimento Interno depende da existência da Convenção de Condomínio, de modo que ou o Regimento Interno será elaborado juntamente com a Convenção de Condomínio ou virá complementá-la posteriormente.
Ata de assembléia de condomínio
A ata de condomínio é um documento importante, pois registra todos os tópicos, falas, manifestações e deliberações apresentados durante uma reunião de assembleia, razão suficiente para tornar o comparecimento ao ato assemblear determinante. Os síndicos sabem o quanto as reuniões de assembleia são importantes para a gestão condominial, pois é o local onde acontecem as aprovações e determinações dos assuntos. É o registro oficial das decisões tomadas durante a reunião e ajuda a evitar futuros questionamentos sobre essas decisões. O que não está na ata, não existe.
Onde registrar a ata assemblear?
É altamente recomendado que sejam registradas as atas, permitindo que as decisões tomadas nas assembleias se tornem públicas. Mas, não é obrigatório o registro das atas assembleares em cartório de títulos e documentos, exceto se a convenção assim determinar.
O registro notarial, efetuado perante o Cartório de Registro de Títulos e Documentos, da ata de assembleia geral de condomínio, tem como efeitos (nos termos do artigo 127, inciso VII, LRP), a conservação, a publicidade e ainda confere a qualquer certidão extraída a validade como se original fosse. Opera também o efeito de certificação da existência do documento, sua data e seu conteúdo. Consiste num arquivamento registral de documentos particulares.
Onde registrar a convenção de condomínio?
O artigo 1.333, parágrafo único, do CCB e o artigo 167, inciso I, n °. 17, da LRP (Lei de Registros Públicos), exigem o registro da convenção de condomínio no Cartório de Registro de Imóveis.
CCB, Artigo 1.333, § único - A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna -se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção. Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis. LRP, Artigo 167, inciso I, n °. 17 - No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos. Inciso I - o registro: n °. 17 - das incorporações, instituições e convenções de condomínio;
E no seu condomínio, está tudo registrado no cartório correto?
Voltemos, então, às três perguntas feitas no inicio, com as respectivas respostas e esclarecimentos.
Três situações que geram dúvidas
Por falta do registro em Cartório:
01 - Negativa da Instituição Financeira, quanto ao pedido do condomínio para abertura de conta;
02 - Imposição de Multa ao Condômino, que se recusa de pagamento;
03 - A Instituição Bancária nega o acesso à nova administração do condomínio edilício.
O banco se nega abrir a conta corrente do condomínio, porque os estatutos condominiais não foram registrados no cartório
Não é necessário o registro da Convenção de Condomínio para a abertura ou movimentação de conta bancária, pois tal providência não é requisito para a existência do condomínio. Porém, não haverá regularidade e oponibilidade da respectiva convenção a terceiros (artigo 1.333, parágrafo único, CCB). Esta exigência feita pelos Bancos é abusiva e ilegal, posto que a falta de registro da Convenção Condominial no Cartório de Registro de Imóveis, não impede que o Condomínio exista ou que seja administrado por quem de direito (Síndico ou Administrador). Logo, o registro da convenção condominial no CRI não pode ser imposto pelo Banco como condição ou exigência para a abertura/movimentação de conta bancária, por não ser requisito imprescindível à existência do condomínio edilício.
O condômino foi multado e se recusa a pagar alegando que a convenção não foi registrada no CRI.
Se a convenção não foi registrada no CRI, mas foi aprovada em assembleia geral de condôminos, seguindo a orientação do CCB (artigo 1.333), faz lei entre os condôminos, passando a reger as ocorrências internas do condomínio. A falta de registro torna o condomínio irregular, mas existente de fato, e não retira a legitimidade do condomínio em cobrar e receber as cotas e multas aplicadas aos condôminos.
O STJ (Superior Tribunal de Justiça) externou seu entendimento, hoje pacificado, editando a Súmula n °. 260: “A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre condôminos.”
Cabe dizer que se a convenção foi aprovada pelo quorum de 2/3, tornou -se, desde logo, de cumprimento obrigatório para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.
Por faltar o registro da convenção de condomínio no CRI, o banco nega acesso à conta corrente à nova administração eleita do condomínio
Essa prática dos bancos, é abusiva e ilegal e os síndicos e gestores condominiais, podem buscar auxílio jurídico especializado e manejar uma ação com objetivo de obrigar os bancos a liberar a abertura de conta corrente. O respaldo jurídico que fundamenta a pretensão judicial gira em torno de que o registro da convenção do condomínio, previsto no artigo 1.333, parágrafo único do CC/02, não é condição de existência do condomínio, sendo o mesmo administrado por quem exerça a função sem oposição, na forma do artigo 1.324 do mesmo diploma legal. O registro da convenção condominial não pode ser imposto como condição para a movimentação de conta bancária, por não ser requisito de existência do condomínio edilício, vez que se refere exclusivamente à sua regularidade e oponibilidade da respectiva convenção perante terceiros. Ademais, a Resolução do BACEN nº. 2.025/93 não prevê a exigência de registro dos atos constitutivos do condomínio interessado na abertura de conta depósito.
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