Mas o que é responsabilidade civil?
Conceito de responsabilidade civil
Responsabilidade civil é a obrigação (dever de reparar o dano) contraída por uma pessoa, no momento em que causa algum prejuízo a uma outra pessoa. “A responsabilidade civil parte do posicionamento que todo aquele que violar um dever jurídico através de um ato lícito ou ilícito, tem o dever de reparar, pois todos temos um dever jurídico originário (o de não causar danos a outrem) e ao violar este dever jurídico originário, passamos a ter um dever jurídico sucessivo, o de reparar o dano que foi causado. O ato jurídico é espécie de fato jurídico” (Cavalieri Filho, Sergio, Programa de Responsabilidade Civil, Ed. Atlas, 2.008, p.2).
Ainda sobre o conceito de responsabilidade civil
Fato jurídico é todo acontecimento da vida que o Direito considera relevante, são os fatos que o Direito pode ou deve interferir. Podem ser naturais, acontecidos pela força da natureza, como entre outros, o nascimento, morte, tempestade, ou voluntários quando são causados por condutas humanas que podem ser atos lícitos ou ilícitos. Os lícitos são os que estão de acordo com a lei produzindo efeitos em conformidade com o ordenamento jurídico. Os ilícitos são os que estão em desacordo com o ordenamento jurídico, logo, produzem efeitos, que de acordo com as normas legais causam um dano ou um prejuízo a alguém, com isso criam uma obrigação de reparar o dano que foi causado, conforme artigos 186 e 927, ambos do Código Civil.
Noção elementar de responsabilidade civil no direito brasileiro
Os artigos 186 e 927, CCB, contém as seguintes disposições: “Artigo 186 - Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral come te ato ilícito“; e, “Artigo 927 - Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo". A palavra responsabilidade, significa que, quando alguém pratica uma ação ou se omite, e nesta ação ou omissão causar um dano, tem a obrigação de responder, assumindo as consequências que este dano tenha causado. Portanto, são pressupostos da responsabilidade civil, uma ação (agir, atividade, conduta, comportamento) ou uma omissão (inércia, inatividade, imobilismo). Mas, a Responsabilidade Civil não pode ser atribuída a todos, sendo necessário verificarmos se o agente causador do dano é imputável (condições psíquicas ou condições de responder por este ato), pois ao atribuir responsabilidade atribui-se o dever de responder, e uma pessoa pode ser inimputável por seus atos devido as suas condições mentais ou menoridade.
Como prevenir a ocorrência da responsabilidade civil contra o síndico?
SÃO DUAS AS FORMAS DE RESPONSABILIDADE CIVIL
01 - RESPONSABILIDADE CIVIL SUBJETIVA
A culpa deve ser sempre apurada, só podendo existir a obrigação de indenizar quando provado ter o agente causador cometido o dano com culpa, cuja prova é dever da vítima para apurar seus direitos de indenização ao dano sofrido, sendo necessário provar a culpa (indispensável) para propor as ações que visam reparar o dano.
02 - RESPONSABILIDADE CIVIL OBJETIVA
Com o aumento cada vez maior das relações de consumo, seria difícil que a vítima provasse a culpa do agente causador do dano. Nasceu a Resp. Civil objetiva, que trouxe a obrigação em indenizar sem provar a culpa, apenas necessária a prova que existe entre o dano algum nexo causal (que o dano se deu por uma ação ou omissão do agente).
Legislação incidente
Código Civil Brasileiro, Lei Federal nº. 4.591/64 (do artigo 28 em diante) e demais leis e decretos federais, estaduais e municipais.
Importância do síndico
Somente o Síndico exerce as mais expressivas e importantes funções, sendo o maior órgão administrativo em um condomínio, pois que atua de modo constante, interminável e definitiva na administração do edifício. Possui responsabilidade civil, criminal e pessoal.
Artigo 1.348, Código Civil Brasileiro
Artigo 1.348 - Compete ao síndico: I - convocar a assembléia dos condôminos; II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; III - dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio; IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia; V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas; VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas; IX - realizar o seguro da edificação. §1º. - Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação. § 2º. - O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da ass embléia, salvo disposição em contrário da convenção.
Artigo 1.346, Código Civil Brasileiro
“É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial”.
Objetiva assegurar toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial. É obrigação e não faculdade do Síndico contratar seguro que venha cobrir o mínimo estabelecido pela legislação (risco de incêndio ou destruição, total ou parcial); nem a Assembleia Geral que é o órgão máximo dos condomínios tem o poder de decidir pela não contratação do seguro mínimo determinado pela lei nacional. A intenção da lei é a garantia mínima de sobrevivência do condomínio em casos mais graves; prezando pela segurança de vizinhos do condomínio, visto a possibilidade nunca descartada da realização de prejuízos materiais ao patrimônio de terceiros, em decorrência de incêndios e/ou destruição, registrando que coberturas adicionais (danos elétricos; responsabilidade civil do síndico; acidentes pessoais, entre outros) podem ser deliberados em Assembleia Geral. A lei não fixou quórum para esta deliberação, e se não existir expressa menção na Convenção de Condomínio, a maioria simples pode decidir. O seguro obrigatório é uma despesa ordinária, cabendo a todo condômino arcar com sua cota parte pelo rateio, levando em conta a sua fração ideal (em condomínios onde existam diversas frações ideais, o condômino pagará a sua respectiva cota). Por sua ser uma despesa ordinária, contratualmente pode se imposto seu pagamento ao locatário.
Funções e deveres do Síndico
Segundo a legislação em vigor
RESPONSABILIDADE:
01 - Quanto à responsabilidade do síndico, invoco a Lei Federal nº. 4.591/64, artigo 22, §2º.: “As funções administrativas podem ser delegadas à pessoas de confiança do síndico, e sob a sua inteira responsabilidade, mediante aprovação da Assembléia Geral dos condôminos”.
02 - Também o CCB, artigo 1.348, §1º. diz: “Poderá a Assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação”; e no §2º.: “O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da Assembléia, salvo disposição em contrário da convenção”.
03 - Destaco a faculdade de investir em terceiros os poderes de representação, por ato do síndico ou por ato decisório da Assembléia);
04 - Resultam omissão da responsabilidade do síndico sob os atos do terceiro e transferência parcial ou total dos poderes de representação ou das funções administrativas.
Casos de responsabilidade civil contra o Síndico
Saiba como se prevenir
CASOS PÚBLICOS E NOTÓRIOS:
01 - Desabamento da construção;
02 - Danos ao Condomínio resultante de obras não autorizadas pela Assembleia;
03 - Danos às unidades habitacionais resultante de obras não autorizadas pela Assembleia;
04 - Assalto a alguma unidade habitacional, por comprovado culpa de prepostos ou funcionários do Condomínio (artigo 932, inciso III, CCB);
05 - Falta de prestação de contas para a Assembleia Geral de Condôminos;
06 - Reprovação das Contas pela Assembleia Geral de Condôminos;
07 - Falta de manutenção;
08 - Desvios financeiros ou apropriação indevido de valores.
Obras já iniciadas ou próximas de iniciar:
- Impedir entrada de materiais;
- Embargo extrajudicial e judicial;
- Ações judiciais: nunciação de obra nova e outras medidas;
- Contratações: pessoa física ou jurídica inabilitada para a realização da obra pretendida e necessária, com posterior necessidade de reexecução, enseja a responsabilidade tanto do prestador de serviços quanto do Síndico por vício na contratação e imperfeição dos serviços que deve ser devidamente comprovada;
Prevenção para uma contratação de serviços mais segura:
- Solicitar e confirmar referências;
- Solicitar e confirmar registro em órgãos de classe;
- Submeter à assembleia (aprovação ou ratificação);
- Contrato escrito, revisado e com testemunhas (preferência integrantes do conselho).
Administradora de condomínios
A falta do recolhimento dos impostos, contribuições ao INSS e FGTS, pela administradora contratada por escolha do Síndico, cuja cobrança é feita mensalmente ao condômino, gera responsabilidade se a fiscalização dos pagamentos não foi observada pelo representante legal do condomínio.
Prevenção
- conferir mensalmente as pastas de prestação de contas;
- verificar autenticação dos pagamentos;
- verificar respectivos débitos no extrato bancário;
- solicitar CND (Certidão Negativa de Débitos) aos órgãos competentes periodicamente.
Caso concreto
Em ação de indenização por danos materiais e morais contra determinado Condomínio, processo que tramitou pela 27ª. Vara Cível do Foro Central da Capital, ocorreu uma falha do funcionamento do elevador, cujo carro ficou parado entre um andar e outro. Dentro, estava um adolescente de 17 anos que, ao tentar sair, foi vitimado porque o sistema voltou a funcionar. Ocorre que a assembleia havia decidido não renovar o contrato de manutenção respectivo. Houve a penhora de todos os apartamentos que compunham o condomínio.
Prevenção
01 - MANUTENÇÃO: Sinalizar os locais de manutenção; Se manutenção periódica, informar com antecedência, data, hora e local; Acompanhar e fiscalizar os procedimentos e uso de equipamentos de segurança; Pedir o contrato de seguro de acidentes da empresa e verificar sua vigência e cobertura.
02 - ÁREAS COMUNS E DE LAZER: Manter fechadas quando não utilizadas; Elaborar e aprovar em assembleia regras de uso das áreas comuns e de lazer; Efetuar a manutenção periódica dos equipamentos das áreas comuns e de lazer; Recomendável realizar seguro contra sinistro nestas áreas.
03 - GARAGEM: Necessário incluir a cobertura da garagem no contrato de seguro obrigatório do condomínio.
04 - SEGURO OBRIGATÓRIO: A ausência do seguro (obrigatório) configura um dos casos de omissão que levará à responsabilização pessoal do síndico se ocorrer danos a o edifício sem a de vida cobertura se curitária. É dever e não faculdade do síndico proceder ao seguro.
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